“秋裤楼”:烂尾11年的“鸡肋”

 还没修好的“东方之门”

还没修好的“东方之门”

11年没修好,“东方之门”的开发者、规划者各有诡异之处

开发者的诡异:雄壮的“东方之门”是由一位资金不算雄厚的中小型民营企业主在主导

说起摩天大楼,很多人的印象都是“土豪才修得起”。不过,“东方之门”却不同。这座301.8米的大楼主导开发商是一家民企。准确说是下海做生意的大学教授杨休。他是江苏最早的一批民营企业家,自称收藏了50亿元的字画。比起普通人来说,杨休是富豪,不过对于开发一栋摩天大楼而言,又不够了。尽管杨休一再否认资金链出了问题,在2012年接受媒体采访时明确表示资金充裕,从不缺钱。不过,近期的一次股权转让说明一切。去年年底,香港一家公司获得了“东方之门”开发公司51%的股权,根据该公司的公告,股权主要来自杨休先生。

规划者的诡异:旧的还没好,新的早来了,“东方之门”附近又规划了新的巨无霸楼群

“东方之门”烂尾到现在,三度延期交付。这期间,更有实力的开发商来了,更高的楼也被规划了。“身高”450米的国际金融中心在2010年奠基,个子更高的中南中心也在去年开建了。前者由实力很强的香港开发商主导,后者则是本土的建筑业巨头来开发。资金链问题当然好多了。

问题是,每一座摩天大楼都是巨无霸,规划了酒店、公寓、写字楼、购物中心……要做现代化的“城市综合体”。然而,苏州金鸡湖畔真的容得下这么多的巨无霸吗?一个可能的答案是,规划者们没有耐心和迫切的“必要”再等待传说中的“东方之门”了。在11年前,301.8米的高度还是非常有看点的。然而,近几年,中国的城市刮起一阵摩天大楼热,这个高度早已被超过,没什么稀奇了。

苏州金鸡湖畔真的承载得下这么多摩天大楼吗苏州金鸡湖畔真的承载得下这么多摩天大楼吗

两者的诡异一碰撞,就生出“鸡肋”烂尾楼来

“私企的商业项目”,随它去吧,反正新楼滚滚来——

围绕“东方之门”最大的争议来自于外形。然而,一说到规划又是另外一回事。因为它是纯民企开发,所以不会被指责滥用国资或者是罔顾公共利益。“烂尾”与否,是民企的事情;违约与否,也是民企与付了预售款的业主之间的问题。所以管理者们“爱莫能助”。眼见该楼成为“阿斗”了,就干脆另起炉灶。比如,《苏州广播电视报》网站的一篇报道称,苏州工业园区管委会相关负责人表示,园区暂不对“东方之门”发表任何评论性意见,“因为这只是私营企业的商业项目,且舆论争议焦点基本围绕建筑外观,不涉及公共利益。”

由此可见,这个曾经无比风光的“东方之门”,于管理者、规划方而言,如今颇像一块食之无味、弃之可惜的鸡肋。可对于那些购买了预售房的业主来说,就十分郁闷了,交房时间的推迟、周围规划的调整,只能让他们屡次去维权。

中国连续七年蝉联世界高楼数量榜首,必须警惕“鸡肋”烂尾高楼

地方和企业都有摩天大楼崇拜,越修越多

不止中国人爱摩天大楼,全世界都这样,最近英美媒体也在说伦敦患了“摩天大楼狂热病”。

世贸双子塔的设计师山崎实,《建筑与权力》认为这张照片中他的忧虑色彩,充分地表达出人类对摩天大楼的畏惧感世贸双子塔的设计师山崎实,《建筑与权力》认为这张照片中他的忧虑色彩,充分地表达出人类对摩天大楼的畏惧感

英国建筑艺术评论家迪耶·萨迪奇有本书叫《建筑与权力》,有一章专讲超高层建筑的问题。摩天大楼摄人心魄,很自然地让人产生对权力一样的畏惧感。萨迪奇写道:“单单为追求世界第一的头衔而不理智地修建高楼当然有些可笑的孩子气。然而世人对极限高度的幻想没有表现出任何衰退的迹象。那些看起来顽固、理性、行事极其小心的商人,一个接一个轻率地栽进高楼竞赛的泥潭。”其实摩天大楼在许多地方都是亏本生意,但是人们前赴后继,乐此不疲。例如,英国伦敦的碎片大厦,是卡塔尔财团投资的,2012年开业,但是到了一年之后,72层楼里仍然只有6层楼在用。

当然,也有一些中国特色,例如GDP冲动、地标崇拜,房企与地方之间拉关系等等。不难看出,在修建摩天大楼的冲动上,企业和地方往往不谋而合。尽管修建摩天大楼可能会亏钱,但是房地产企业仍然可以在拿地等方面得到很多的优惠,同时也有助于建造自己和地方的良好关系。结果就是,中国的摩天大楼越修越多。

世界高层建筑与都市人居学会每年都会发布一个关于摩天大楼的报告。2014年全球修建至少200米高的摩天大楼共97座,数量创最高纪录,这已是连续第七年摩天大楼总数增加。其中中国修建的摩天大楼58座,数量比2013年高出61%。2014年,天津建成的200米以上的摩天大楼最多,共有6座。重庆、武汉和无锡并列第二,每个城市都修建了4座摩天大楼。而国家中排在第二名菲律宾的数量才是5座。北上广以外的1.5线、2、3线城市都很爱摩天大楼。

然而一般地方和企业都很难消费得起摩天大楼,造成烂尾“鸡肋”不意外

建造摩天大楼非常需要实力建造摩天大楼非常需要实力

可问题是,非绝对的一线大城市的话,真的消费不了那么多的奢侈楼。同济大学管理学院的李永奎教授带领团队选取拥有300米以上高楼的全国23个城市,进行了逐一分析,结果发现,只有北京、上海、广州和深圳有能力消费得起这些建筑里的“奢侈品”。而那些新兴的1.5线城市虽然经济较为发达,但写字楼需求水平并不高,空置率普遍较高。

再一个问题是,修建摩天大楼是一件极其耗费时间和资金的事情。苏州这家民企还真不是独有的烂尾现象。还记得有一家叫作远大科技集团的民企要在长沙建造世界第一高楼吗?这家企业是造空调出身,从未从事过房地产开发。可却提出来要用超过40亿元的资金,7个月的时间造出一栋庞然大物来。愿望很美好,现实却很残酷。如今这座“天空城市”是一个上万米的大水坑。对此,有财经媒体的报道认为,中小企业之所以这么胆大,是因为地方对于修摩天大楼给予的优惠多,能够低价拿到地,所以就不管不顾了。

长沙“天空之城”奠基时,远大科技集团总裁张跃很高兴长沙“天空之城”奠基时,远大科技集团总裁张跃很高兴

是得好好说说摩天大楼的公益性问题了

最基本的要求是,不能留下烂尾,烂尾高层会给城市带来很多负面效应

造摩天大楼这事儿只要是民营企业自己承担,就跟公共利益无关这么简单。摩天大楼变成了烂尾楼,不光是城市景观不好看,又或者业主受骗的问题。《中国新闻周刊》的采访中,李永奎说,由于具有地标意义,一旦摩天大楼经营受挫,就会有放大的负面广告效应。他曾在东北某省会城市的市中心见过一座40多层高的地标建筑。走进去一看,租户主要是地产中介、培训机构等小企业,还空置了不少写字间。“像这样的超高层建筑,已经失去了原有的高品位,正在经历租金降低、租户流失,会渐渐沦为一座鬼楼。”当空置的“鬼楼”在城市天际线中昏暗地伫立,吸引着流浪者、破坏者和其他的城市危险人群“入驻”,就难免成为当地的“耻辱柱”。

更高一级的要求是,不是什么性质的企业修的,摩天大楼不能严重影响到公众的生活

审美观众口难调。但是建成一座摩天大楼,对于区域的公共空间,乃至交通、人流都会有影响。很著名的就是纽约的“限高”,上个世纪初的纽约,一座座摩天大楼拔地而起,严重影响到普通人的生活,所以就有法令对高楼的外形进行了规制,力求让阳光洒到每一个人的身上。

更可贵的是主动的公益性。前文提到的伦敦的碎片大厦,它早就被区议会批准,但是仍然因为会影响到公共景观线而接受了公众质询。在建设中也多处考虑到如何给社区带来包括促进就业机会等公益。

国内修的这么多的摩天大楼,又有哪些做到了这些公共利益的考量呢?

最理想的状态是,能够为整座城市都带来公共福祉,宁缺毋滥,企业的实力真的很重要

Elihu Rubin作为建筑学者,考察了波士顿的第二高楼,认为保诚大厦带来了很大的城市公共福祉Elihu Rubin作为建筑学者,考察了波士顿的第二高楼,认为保诚大厦带来了很大的城市公共福祉

就算城市不够繁华,城市规划者们在谨慎地全盘考虑下,抱着宁缺毋滥的态度,高楼大厦也许也能够带来意想不到的效应。耶鲁大学建筑系的助理教授Elihu Rubin深入研究过美国50、60年代的摩天大楼与城镇建设问题,还出了本专著。目前,美国波士顿第二高楼叫保诚大厦,开发商是世界500强企业保诚集团。这个大楼重塑了整座城市。上个世纪50、60年代的波士顿,富人们都搬去郊区住,工业南进,城市衰落,从大萧条开始就没修过什么像样的建筑。有鉴于此,当地官员请来了保诚集团修建摩天大楼,希望借此重塑现代城市的风采,以此来吸引更多的产业。为了实现这个目标,通过立法机构重新修法给了企业恒定的税收优惠保障。结果,这座高楼为城市带来了巨大的公共利益。而尽管修建大厦需要付出很多,但是保诚公司也收获了公众形象、税收优惠等许多利好,作为一个实力强劲的大公司,也乐得去修。所以,“中国摩天城市榜”曾经统计过中美最高建筑的开发商差异,发现美国很多是实业公司,而中国是房地产公司,思路的不同也就体现在开放商选择的不同了。

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结语

各种形状的摩天大厦,不单单是城市审美问题,更是公共福祉问题。而当一座高楼被一座座更狂热的“地标”取代,成为鸡肋时,城市规划就太儿戏了。

 
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